行业仍在深度调整，房地房企格局进一步分化，产行Q财毛利下滑且持续计提减值  ，报综板块整体研究意义有限。述业塑

    本文选取18 家重点上市开发类房企（10 家A 股 、绩或8 家港股）作为样本，底部对其2024 年及2025年一季度财务与经营情况进行研究
。区间整体而言
，行业盈利端仍面临较大压力
，格局业绩或已进入底部区间，仍重负债端相对审慎但短债压力上升 ，房地现金流仍承压 ，产行Q财销售拿地降幅较大，报综行业格局仍在重塑。述业塑

    盈利端：营收 、绩或毛利、减值仍承压，业绩或处底部区间营收首次下滑，毛利与减值进一步承压，业绩或处于底部区间。周期调整已逾三年，拿地开工的下滑终在营收端体现，2024 年重点房企营业收入同比下降明显。销售压力反映到经营层面，一是以价换量致使毛利率进一步下降，二是计提存货减值的额度及其占利润总额的比例同比仍在提升；2024 年重点房企期间费用率提升，投资净收益占利润总额比例降低，税金及附加率基本稳定，少数股东损益占净利润比例大幅提升 ，综合影响下2024 年重点房企扣非归母净利润同比大幅下降，ROE 处于历史最低位。2025Q1 重点房企扣非归母净利润下滑至亏损状态。

    负债端 ：杠杆管控延续审慎态势，短债压力有所提升杠杆管控延续审慎态势，短债压力有所提升。重点房企的杠杆倾向整体延续2023 年的审慎态度
，2024 年债务压力趋向稳定，有息负债/总权益 、净负债率、剔除预收的资产负债率变化不大
 ，债务结构健康度不及过去几年
，货币资金对短债覆盖倍数有所降低；2025Q1 重点房企或面临更大债务压力。在信用融资 、债务管控等方面能力占优的房企
，更有望穿越行业下行周期。

    现金流
：经营性现金流持续承压 
，融资仍有较大分化经营性现金流持续承压 ，融资仍有较大分化。2024 年重点房企并表回款同比明显降低，尽管拿地量入为出 、开工以销定产 ，仍难抵消资金回笼的压力，经营活动现金流净额明显减少，且2025Q1 销售回款仍面临一定压力；低迷的市场环境下，房企对外投资整体仍较为节制 ，投资活动现金流净额规模进一步收缩；筹资活动现金流维持负值，多数民企仍未恢复正常融资。

    经营端
：销售拿地降幅较大 ，竞争格局仍在重塑销售拿地降幅较大，竞争格局仍在重塑。2024 年行业全口径销售排名前5 位被国央企占据，加总销售金额同比双位数下滑，且头部间差距进一步缩小；去年9 月后 ，销售市场迎来复苏 ，2025 年小阳春强度和持续性尚可，加之基数效应影响，Q1 重点房企销售金额同比表现边际向好
。土地市场仍在下行周期实为情理之中，2024 年重点房企拿地金额和拿地强度普遍降幅较大，只有具备资源禀赋、融资能力、产品实力的优质房企，竞争优势才有望在将来持续兑现。

    业绩或已进入底部区间 ，期待政策支持与格局优化房企业绩或已进入底部区间，行业格局仍在重塑，期待政策支持与格局优化。企业分化还在进程当中 ，政策支持及格局优化导致的估值修复可期。利润表是对前期经营结果的滞后反映，盈利短期承压为应有之义
，更应关注前端经营和竞争格局的变化。企业分化为长期基调，短期信用主导
，中期优胜劣汰；具备资源禀赋 
、融资能力、产品优势的房企有望获取持续性阿尔法；待后续政策与基本面进一步兑现，当前地产股隐含过多悲观预期的估值或有望迎来较大弹性。

    风险提示

    1、行业需求表现低于预期，销售下行 ，现金流趋紧；2、减值压力仍存；3、毛利率进一步下行。